美伊戰事衝擊杜拜房市 炒房客退場觀望資金伺機而動

（中央社記者 施婉清 杜拜17日專電）一場始於2月底的美以伊戰事，不僅讓該地區陷入高度地緣政治危機，也讓杜拜房市受到嚴重衝擊。杜拜高端住宅開發商分析，市場並非全面崩跌，而是市場結構重新洗牌，觀望買家將在「安定」時機出現時出手。

2月底美以聯手突襲伊朗後，伊朗也對美國設在阿拉伯海灣地區數國的工業、能源和民用基礎設施展開反擊。這場持續數月的美以伊戰爭，嚴重打擊阿拉伯聯合大公國（阿聯）的航空、房地產、旅遊、飯店等產業，對阿聯最大商業城市杜拜的影響尤其慘重。

杜拜房地產市場由過去數年的高速成長轉向降溫，交易量明顯下滑，買家決策時間拉長，豪宅與預售屋市場受到極度影響。

全球知名房地產顧問服務公司Knight Frank數據顯示，2026年上半年，杜拜住宅交易量年減13.6%，其中5月交易量較去年同期大減45%，6月也減少16.4%。

此外，戰事除打擊買家信心，也推高建築材料及物流成本，迫使開發商重新評估定價、供應鏈及建設進度。

杜拜指標型高端住宅別墅開發商「Sobha Realty」別墅暨室內設計總監沙米爾（Khalid Samir）近日接受中央社記者專訪時表示，2026年3月地緣政治局勢升高後，房地產業確實受到影響，但最直接的衝擊首先出現在「物流」，以及開發商進口建築原材料的成本。

沙米爾指出，當原物料運輸受到干擾、成本提高，最終也會反映在房地產開發成本上；由於消費者無法確定短期內地緣政治局勢將如何發展，購買公寓、別墅及其他房地產產品的意願也顯著降低。

然而，沙米爾觀察認為，沒有人預期任何地緣政治危機會永久持續，之前戰事造成的市場降溫只是「短暫波折」（hiccup）。「杜拜房地產基本面並未遭到破壞。」沙米爾說。

總部設於美國洛杉磯的商業地產服務和投資公司「CBRE」最新資料顯示，杜拜第2季住宅交易不到3萬7000筆，比2025年同期減少約29%；但房價仍比去年同期高1.9%，顯示市場目前主要是「交易量修正」，而非價格全面崩跌。

沙米爾尤其看好目前處於觀望狀態的資金。

沙米爾進一步解釋，目前市場上存在大量所謂的「觀望者」（sideliners）。這些人手中其實握有資金，只是在目前的情勢下不知道應該把錢放在哪裡。相對於手上沒錢買房的人來說，這批人手上有錢，但面臨的是資金價值受到侵蝕的問題。

這批觀望者正在等待一個能夠提供「安全與繁榮」的市場環境，一旦阿聯成功走出戰爭與地緣政治風險，這些資金很可能又會迅速進入房地產市場。因此，沙米爾對戰事緩和後的杜拜房市仍然相當樂觀。

這種「觀望資金等待回流」的現象，也與今年4月停火後市場出現的變化相互呼應。

Sobha Realty董事總經理艾佛瑞德（Francis Alfred）4月曾公開表示，停火消息公布後，公司客戶成交轉換率立即較局勢緩和前增加約3倍，顯示部分買家並非放棄購屋，而是在等待風險降低。

此外，杜拜房市的買家結構也在改變中。根據中東媒體「阿拉伯海灣商業遠見」（Arabian Gulf Business Insight，AGBI）近期報導，杜拜近年發展快速的房地產開發商「Samana Developers」創辦人兼執行長法魯克（Imran Farooq）表示，過去以完工前轉售為目的的投機買家以及部分家族辦公室投資者正在退出市場，杜拜房地產逐漸從「買進、轉售」轉向實際居住。目前終端住戶銷售量約占40%，希望未來10年提高到75%。

阿聯另一家房地產開發商「Reportage Group」董事總經理努切拉（Andrea Nucera）則指出，杜拜房地產市場現在更加重視房屋交付後的持續收益，而不是單純期待資本利得。

報導強調，這種轉變即是一個重要訊號，代表杜拜房地產市場可能正進入另一個階段：投機買家減少，但長期投資人與實際居住者的重要性提高。

杜拜銷售量最大的房地產開發商「Emaar Properties」創辦人阿拉巴爾（Mohamed Alabbar）9月初也向阿聯媒體「The National」表示，美以伊戰事先前雖讓杜拜房地產市場有所下跌，但這並非危機，而是市場價格在分化和調整。

阿拉巴爾說，近期的買家開始從超級豪宅轉向至較容易負擔的純住宅。

報導指出，超過1000萬迪拉姆（約新台幣8686萬元）的豪宅需求已降溫，100萬至200萬迪拉姆（約新台幣868萬至1736萬元）住宅的需求則相對增加。買家會更加謹慎，並重新計算風險與報酬。但買家並未消失。

這種趨勢也呼應沙米爾的判斷，接下來杜拜房市最大的潛力將會是那些尚未進場的觀望資金。一旦地緣政治局勢出現明確解決方案，這些資金就可能快速回流。

因此，杜拜房地產目前更像是在等待一個訊號——「何時可讓買家重新相信『現在可進場』」。

最終，2026年這場美以伊戰事並不會讓杜拜房市崩盤，而是讓市場結構重新洗牌。短線炒房者退場；真正的自住者、長期投資者，及目前場外觀望的資金，將成為杜拜房市下一階段的主要購買力。（編輯：陳承功）1150917

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