年間13,000件超的原狀恢復糾紛。現場以3D記錄的「現チョク」開始提供存證計畫

將現場，以「面」的方式保留。3D現場調查DX服務「現チョク」

iceberg theory holdings株式會社旗下子公司，以建築CG透視圖製作、3D掃描、BIM、VR/AR、元宇宙開發為核心，提供建築視覺化與DX支援的Space Lab株式會社(總公司:東京都港區，代表取締役:柴原譽幸，以下稱Space Lab),在其3D現場調查DX服務「現チョク」(以下稱現チョク)中，針對原狀恢復、退租前後、施工前後的現場狀態，開始提供由專業人員以第三方立場透過3D記錄，並可持續保管、確認的「存證計畫(持續保管、年費制)」,不再僅依賴當事者的記憶或智慧型手機照片。

即使國家指南已整備，有關賃貸住宅原狀恢復的諮詢案件仍超過每年13,000件(國民生活中心)。其背景是存在一個共同課題:「入住時、施工前、退租前後的現場狀態，沒有留下可供日後確認的形式」。現チョク將照片無法完整記錄的「當時的現場」以3D完整記錄，並以關係人日後可確認相同現場數據的形式進行整備。此外，在2026年7月1日至3日參展的「建設DX展+」(東京國際展示場),三天內交換了超過750張名片，約有6成的參觀者對日後個別會議表示積極回應。

1. 原狀恢復糾紛為何無法杜絕

賃貸住宅退租時，圍繞原狀恢復費用的貸方與借方認知不同——這是許多人至少聽過一次的日常問題。根據國民生活中心，有關賃貸住宅原狀恢復的諮詢持續不斷,2024年度為13,277件(2022年度:12,885件,2023年度:13,273件)。這佔賃貸住宅相關諮詢的約4成。

這不僅止於「一般消費者的押金問題」。相同的結構，在施工公司、室內裝修公司、管理公司的現場，也以追加對應、再次確認、協商的形式，轉化為時間與成本的損失。有室內裝修施工公司表示，與原狀恢復相關的「後續處理」損失「體感上約佔銷售額的1%。數十萬日圓的損失甚至不會計入特別損失，因此實際損失多少難以掌握」。

圖:賃貸住宅原狀恢復諮詢件數推移(出處:國民生活中心)

2. 有規則。但不足的是「當時的現場」

國土交通省公布了「關於原狀恢復的糾紛與指南」,整理了費用負擔的考え方。判斷的「尺標」已在社會上準備就緒。

即便如此，認知差異仍會發生，是因為用來丈量的對象——「當時的現場」這個事實——沒有留下可供日後確認的形式。若現場狀態模糊不清，關係人就只能依賴各自的記憶或主張。結果是,「說了沒說」的確認耗費時間，導致原本的業務停滯。

※現チョク並非防止糾紛發生或保證法律證據能力的服務。是支援關係人日後確認現場狀態的現場數據整備。

現チョク提供的現場「更佳流程」

3. 為何照片不足以應付

許多現場會拍攝照片作為記錄。然而照片的性質是會拍攝「注意到的地方」。認知差異，時常發生在這些地方的「外側」。

並非注意到的主要施工處，而是在意識之外的地方發現了很大的刮痕。不知道是原本就有的，還是在施工中造成的。被委託人指出——。事先抱持著「這裡要小心」想法拍攝的照片，只拍下了「注意到的地方」。

僅有照片，會發生以下不足:

漏拍:日後想確認的地方，根本沒有拍到

角度、距離不足:無法得知刮痕或污漬的程度、範圍

位置關係不明:難以確定刮痕是「哪個房間的、哪個地方」

時間點模糊:難以判斷是入住時還是退租時、施工前還是施工後

無論多麼仔細地拍攝，僅以「點」留下的照片，日後難以重現「面」的現場。

3D掃描以「面」捕捉，準確記錄、重現整體

4. 現チョク「存證計畫」:一次記錄，成為日後可確認的現場數據

現チョク是一項整合代辦現場照片拍攝、3D掃描、網路分享、圖面化支援的服務。此次開始提供的存證計畫，將由非委託人也非施工者的「第三方」立場，由專業人員記錄現場，並將空間整體以3D數據保管。「在哪裡、在什麼範圍、有什麼狀態」可從遠端在網路上確認。

從照片的「點」記錄，轉變為3D的「面」記錄。透過保留「不僅是注意到的地方」,而是「整個現場」,以減少「說了沒說」、「拍到了沒拍到」的認知差異，目標是減輕確認、協商所需的時間。

費用方面,400m2以下的拍攝方案為50,000日圓起。透過結合持續保管方案(年費制),可將入住時、施工前的現場狀態，作為可長期確認的資訊保留下來。

※本計畫並非保證防止糾紛發生或法律證據能力，而是支援關係人日後確認現場狀態的現場數據整備。

5. 應用場景

原狀恢復、退租前後:記錄入住時/退租時的狀態，用於日後狀態確認

施工前後:記錄施工前後的現場狀態，用於確認施工範圍、完成度

活動、展覽前後:用於確認商業設施、活動空間的佈置前後狀態

辦公室搬遷前後:用於入住退租時的原狀確認

重要文化財、歷史建築物:用於絕對必須保護原狀的現場，在動工前的詳細記錄、保存

商業設施、辦公大樓維護管理:用於累積定期的現場記錄

特別是對於重要文化財或高級物件等「不可損壞的現場」,若萬一被指摘，能以「動工前狀態」的面記錄下來，其價值將非常可觀。

6. 與第一彈發布的關聯

第一彈中，我們介紹了透過將現場調查3D化來減少重複訪問，解決建築、改修專案初期階段的「等待現場調查」問題。本次第二彈，則聚焦於相同的3D記錄所擁有的另一項價值——將現場保留為「記錄」,讓日後關係人可確認相同現場數據。

7. 從「記錄就結束」到「依建物累積」

透過現チョク取得的現場數據，並非僅止於當下的調查記錄。Space Lab正推進一項名為「物件卡」的構想，將現場取得的3D記錄與歷史，依物件(建物)累積，整備為可用於修繕或管理判斷的資訊資產。若現チョク是「以3D取得現場的入口」,那麼物件卡就是「累積建物資訊並資產化的出口」。此流程將於日後另行通知。

建設DX展+ 出展報告與諮詢

現チョク於2026年7月1日至3日在東京國際展示場舉辦的「建設DX展+(Plus)」(西4展廳/攤位C4-57)參展。展會期間，接獲了許多關於原狀恢復、施工前後記錄的諮詢。

展會三天內交換了超過750張名片。在邀請參加日後個別會議的參觀者中，約有6成的參觀者給予了「希望能聽聽看」的積極回應。除了現場調查效率化之外，也有許多關於希望保留原狀恢復、施工前後記錄的諮詢，確認了現チョク作為「可日後確認現場的機制」受到需求。

對於原狀恢復、施工前後記錄感興趣者，請透過服務網站隨時洽詢。

代表者評論

原狀恢復或改修工程的糾紛，並非一定是由於某人的惡意或施工失誤所引起。問題在於「模糊性」。若當時的狀態保持模糊，關係人就只能依賴各自的記憶或主張，導致「說了沒說」的確認耗費大量時間。另一方面，若現場狀態能以日後可確認的形式保留下來，認知差異就會減少，確認、協商的負擔也會有很大的改變——這是我們在面對現場時的實際感受。

讓現場人員不必將人生時間浪費在重複確認或處理糾紛上，而是能專注於原本的施工、管理、製造。並且，透過現チョク留下的記錄能依建物累積，成長為支援修繕或管理判斷的「物件卡」。我們希望在「保留現場成為理所當然」的未來，能創造出這樣的景象。

Space Lab株式會社 代表取締役 柴原 譽幸

Space Lab株式會社 代表取締役 柴原 譽幸

服務概要

服務名稱

3D現場調查DX服務 現チョク

提供公司

Space Lab株式會社

提供內容

現場調查、照片拍攝、3D掃描、網路分享、圖面化支援、記錄化

對象領域

建築、室內裝修、施工、改修、翻新、不動產管理、設施管理

主要應用場景

原狀恢復、退租前後、施工前後、活動前後、改修前後、現場調查、圖面化支援

拍攝方案

400m2以下 50,000日圓起

存證計畫(持續保管)

年費30,000日圓起(長期持續保管費用更優惠)

服務URL

https://spc-lab.jp/service/3d_model_production_scanning/

https://3d-scan.spc-lab.jp/

公司概要

Space Lab是一家擁有建築設計背景，並運用BIM、3D掃描器、AI等尖端技術的視覺製作團隊。擁有與文化廳「虛擬日本博覽會」及大阪大學的共同AI虛擬人專案等，與政府機關、大學的合作實績。透過建築視覺化、廣告CG、BIM支援、VR/AR、3D掃描，支援建築、不動產領域的資訊傳達。

商號

Space Lab株式會社

所在地

〒105-0021 東京都港區東新橋2-10-10 東新橋大樓2F

代表者

代表取締役 柴原 譽幸

設立

2009年5月22日

事業內容

建築CG製作、廣告CG製作、BIM支援、3D掃描、VR/AR、元宇宙、AI活用支援

集團

iceberg theory holdings株式會社 集團

URL

https://spc-lab.jp/

參考、出處

第一彈 PR TIMES「現場調查重複訪問最多可削減80%」 https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000034.000064929.html

國土交通省「關於原狀恢復的糾紛與指南」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

國民生活中心「賃貸住宅的原狀恢復糾紛」 https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html