認定家賃債務保証会社のエルズサポート、平塚市営住宅向け保証スキームを見直し、持続可能な居住支援体制を強化

高齢者の居住/生活/終活支援を通じて地域包括ケアシステム構築を推進するホームネットグループで家賃債務保証事業を手掛けるエルズサポート株式会社（本社：東京都中野区、代表取締役：藤田 潔、以下「エルズサポート」）は、平塚市営住宅において、従前より提供している家賃債務保証サービスについて、既存入居者の高齢化や長期入居化に伴う課題に対応するため、保証スキームを見直し、住宅金融支援機構（JHF）の家賃債務保証保険を活用した運用体制へ移行することをお知らせいたします。

公営住宅は、住宅の確保に配慮を必要とする方々の暮らしを支える重要な社会インフラです。一方で、入居者の高齢化・単身化・長期入居の進行により、滞納発生時の対応に加え、入居者のご逝去時における原状回復や残置物対応など、自治体や指定管理者が担う実務・費用負担は複雑化しています。

こうしたリスクの一部は、これまで家賃債務保証会社の保証機能によって支えられてきました。しかし、高齢単身世帯の増加に伴い、従来の保証条件のままでは、保証会社にとって継続的な引受に課題が生じるケースがあります。

今回の見直しは、公営住宅における高齢入居者の居住継続を支えながら、自治体の実務負担と保証会社の引受リスクを適切に分散し、住宅セーフティネットを持続可能な形で運用していくための取り組みです。

エルズサポートは、国土交通省の「認定家賃債務保証業者制度」において認定を受けた家賃保証会社として、住宅金融支援機構（JHF）の家賃債務保証保険を活用し、自治体・入居者・保証会社の三者にとって実効性の高い保証スキームの構築を進めてまいります。

【背景と目的】

日本では高齢化の進展に伴い、単身高齢世帯が増加しています。民間賃貸住宅だけでなく、公営住宅においても、入居者の高齢化や長期入居に伴う課題は一層重要性を増しています。

公営住宅は、低額所得者、高齢者、障害者など、住宅の確保に配慮を必要とする方々の暮らしを支える基盤です。一方で、民間賃貸住宅とは異なり、入居者負担や費用徴収のあり方には制度上の制約があります。そのため、自治体には、限られた財源や制度運用の中で、入居者の安心居住を守りながら、滞納や退去時の原状回復、残置物対応などに備える実務体制の整備が求められています。

公営住宅を支える仕組みは、税財源や行政実務だけでなく、保証会社によるリスク引受にも支えられています。しかし、高齢単身世帯の増加により、その保証機能にも従来以上の負荷が生じつつあります。住宅セーフティネットを維持していくためには、自治体だけに負担を寄せるのでも、保証会社だけにリスクを集中させるのでもなく、制度や保険を活用しながら、持続可能な仕組みへと再設計していくことが必要です。

特に、公営住宅では新規入居者への対応だけでなく、既に長く住み続けている入居者の高齢化にどう対応するかが重要な課題です。長期入居者については、入居当時の契約条件や連帯保証人の状況が、現在の制度や家族構成と合わなくなっているケースもあります。民法改正前に締結された連帯保証人契約を含め、長期入居者の保証・連絡体制・万一の際の対応を、現在の制度環境に即してどう整理するかは、多くの自治体に共通するテーマです。

こうした背景のもと、平塚市営住宅においても、高齢入居者の居住継続を支えながら、自治体の実務負担と保証会社の引受リスクを適切に分散するため、従来の保証スキームを見直す必要性が高まっていました。

エルズサポートは、平塚市営住宅の運営実態や入居者への影響を踏まえ、従前より提供している家賃債務保証サービスについて、既存入居者の高齢化や長期入居化に対応する保証スキームの見直しを提案。住宅金融支援機構（JHF）の家賃債務保証保険を活用し、住宅セーフティネットを持続可能な形で支える仕組みづくりを進めてまいりました。

【見直し後の家賃債務保証スキームについて】

今回見直しを行う家賃債務保証スキームは、平塚市営住宅において従前より提供している保証サービスを、既存入居者の高齢化や長期入居化に伴う課題にも対応できる形へ強化するものです。

主な特長は以下の通りです。

- 高齢入居者の居住継続を支える家賃保証 高齢者を含む住宅確保要配慮者が、公営住宅で安心して暮らし続けられるよう、家賃債務保証を通じて居住継続を支援します。自治体にとっては、保証会社を活用することで、滞納発生時の立替・保証対応や債権管理に関する実務負担の軽減が期待できます。

- 既存入居者の高齢化・長期入居化にも対応する保証スキーム 公営住宅では、新規入居者への対応だけでなく、既に長く住み続けている入居者の高齢化にどう対応するかが重要です。 本スキームでは、従前からの保証提供を継続しながら、既存入居者の高齢化や長期入居化に伴う課題に対応できる形へと保証サービスを強化します。