【辦公室用戶報告】從成交案例看「辦公室擴張搬遷DI」趨勢（2026年上半年）

三幸地產股份有限公司（總公司：東京都中央區，董事長：福島正二郎）公布「辦公室用戶報告」，彙整2026年上半年企業辦公室需求動向。

・目標區域：東京23區

・調查時點：2026年6月底

▼ 本報告亦可由此處查閱。

https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/OfficeUserReport_20260831.pdf

東京23區辦公室擴張搬遷DI

創下歷史新高，第二季度大幅回落

辦公室擴張搬遷DI介於0%至100%之間變動，基準值為50%；超過50%代表企業擴張意願強烈，低於50%則代表縮減意願較高。2026年第一季辦公室擴張搬遷DI達76%，創下自2019年第一季以來最高紀錄；但第二季較前季下滑13個百分點至63%，出現顯著下降。

空置率維持在1%左右的低水準，大面積可租樓層稀少，導致希望擴張搬遷的租戶選擇有限，調整搬遷計畫的企業也日益增加。在租金單價與搬遷成本持續上升的背景下，越來越多企業為強化人才招募，堅持不妥協地段條件與大樓等級，轉而縮小承租面積以控制總成本，此亦為可能原因之一。

各產業別擴張搬遷比例

各產業擴張意願均顯強勁

2026年上半年，各產業的新設、擴張、同規模、縮減搬遷案件比例中，不論何種產業，新設與擴張搬遷合計均佔約七成，顯示跨產業皆有強烈擴張意願。雖資訊通信業相較其他產業縮減搬遷比例較高，但仍可見伴隨地段改善的積極性搬遷案例。

因應人才招募強化、提升員工參與感，以及因應未來AI時代，重視辦公室內溝通與協作的企業持續增加，對比以往更寬敞辦公空間的需求仍維持強勁。企業愈來愈將辦公室支出視為投資而非成本，尤其業績表現佳的企業，租金負擔能力亦隨之提升。

招租租金 年增率

不論規模與屋齡，漲勢進一步增強

招租租金年增率方面，大規模且屋齡未滿10年的建築物達+16.2%，相較2025年6月的+9.7%顯著上升。大型與中型、屋齡逾30年的建築物年增率亦創下2001年以來最高紀錄。顯示不論規模與屋齡，整體辦公室市場租金上漲趨勢進一步增強。除供需緊繃外，高品質辦公室需求強勁，以及透過翻新等方式提升既有建築價值的增值型投資增加，亦為背景因素。在營建成本高漲導致重建與再開發計畫中止或延遲增加的情況下，以現有建築為主的辦公室高品質化趨勢預期將進一步推進，租金上漲趨勢亦將持續。

分析師觀點

儘管當前辦公室擴張搬遷DI大幅下滑，租戶擴張意願仍屬強勁。業績良好且具抗通膨能力的企業，租金負擔能力提升，足以因應租金上漲。然而，符合條件的可租樓層有限，放棄搬遷計畫的企業增加。此外，受新租與續租租金上漲影響，重新檢討辦公室策略的租戶亦逐漸增多。過去供需緊張時期，部分企業為求性價比或取得完整樓層而遷往周邊區域，但目前此類動向較少。未來在有限選擇中，如何平衡地段、租金與大樓等級等要素，將成為關鍵。

【參考資料】辦公室擴張搬遷DI計算方式

辦公室擴張搬遷DI係彙整辦公室搬遷後承租面積與搬遷前相比，分為（1）擴張、（2）同規模、（3）縮減之案件數，並依下列公式計算。

另，搬遷前後承租面積無法比較的「新設」案件，不列入辦公室擴張搬遷DI計算範圍。

關於三幸地產股份有限公司

三幸地產股份有限公司（1977年5月17日成立）全面支援企業辦公室策略。從租賃辦公大樓的選定支援與仲介，到最佳工作空間的評估與提案，以及專案執行不可或缺的管理功能提供，廣泛滿足各類辦公室相關需求。

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