都更後房子樓層變高、戶數變多，為什麼不能一坪換一坪？專家曝5大關鍵原因：難怪一堆釘子戶

私たちが都市更新案件でどれだけの面積の住宅を建てることができるのか、その計算方法を確認してみましょう。それぞれの要素を一つずつ解説することで、皆さんが明確な理解を持てるようにします。

以下は、都市更新において「分配される建物の登記面積」を算出する計算式です：

（土地面積）×（法定容積）×（1＋獎勵容積）×（1＋免計容積係數）×（分配比例）

一、土地面積：

それぞれの土地における都市更新開発の条件は一意であり、分配条件も当然異なります。たとえば、隣の都市更新案件がもともと一、二階建ての透天厝で、土地面積が他の四、五階建てのアパートメントよりも広い場合、透天厝の地主がより有利な条件で戻ってくることがあります。

多くの都市更新再建物件は、築30年以上のアパートメントです。当時の法規に基づいて建設された住宅では、住宅地域の200坪の土地に、一階あたり最大60坪の建物を建てることができました。60坪の建物を半分に分けると、ちょうど一階に2戸、30坪ずつの住戸ができます。

同じく30坪の住宅でも、建てられる階数によって、各戸が保有する土地面積に差が出ます。たとえば5階建ての場合、100坪の土地を10戸で分けるため、1戸あたり10坪の土地を保有します。4階建ての場合は、100坪の土地を8戸で分けるため、1戸あたり12.5坪。3階建ての場合は、100坪の土地を6戸で分けるため、1戸あたり16.7坪となります。

同様に、1階または2階建ての場合、保有する土地面積はさらに大きくなります。実際の面積は登記権利書の記載内容によりますが、ここでの概算は理解を容易にするためのものです。他の条件が同じであれば、土地面積が大きいほど、より広い面積の住宅を建てることができます。

二、法定容積：

都市地域の土地には、それぞれ異なる土地利用区分があります。たとえば商業地域、住宅地域、公共施設、道路用地などがあり、それぞれの区分には異なる開発強度、すなわち「法定容積」が定められています。法定容積が高いほど、より多くの延床面積を建てることができ、開発強度も高くなります。

たとえば、台北市の第三種住宅地域の法定容積は225％で、1坪の土地に対して2.25坪の建物を建てることができます。第四種住宅地域は300％で、1坪の土地に対して3坪の建物を建てることが可能です。

同じ住宅地域でも、なぜ開発強度に差があるのでしょうか？それは、地域ごとに提供可能な公共サービスの強度が異なるためです。学校、警察、消防などの公共資源が、その地域の人口を支えられるかどうかが影響します。高い容積率は高い公共コストを伴うため、容積率は公共財とされています。

1990年代に台北市が容積率制度を導入する前は、建物の高さは建築基準法に基づき、敷地前の道路幅から算出されていました。そのため、一部の住民は30年前の容積規制導入以前の感覚で建築を捉えていることがあります。現在では、どの土地がどの区分に属し、容積率がいくらかは明確に確認できます。

三、「1＋獎勵容積」：

都市更新や危老重建案件では、住民全員が合意しても、審査に半年ほど余分に時間がかかります。なぜそのような時間コストをかけるのでしょうか？その答えは、追加の「容積獎勵」を得て、より高い開発権を獲得し、より多くの延床面積を確保できるからです。式中の「1」は、もともとの法定容積を意味します。

民国110年（2021年）の法改正前は、容積獎勵は法定容積の平均1.3倍（130％）でした。改正後は、基地の条件を検討することで、どの項目にどれだけの獎勵を申請できるかが明確になります。たとえば、グリーン建築の認定で、ダイヤモンド級は10％、ゴールド級は8％、シルバー級は6％、ブロンズ級は4％の獎勵が得られます。

政府が容積獎勵を設ける目的は、公益性のある特定の再開発行為を促進することです。全国で共通して適用される獎勵項目には、「早期実施（コミュニティの早期整合促進）」「社会福祉・公益施設の提供」「公共施設用地の取得・開発支援」「バリアフリー設計」「グリーン建築」などがあります。地方政府は都市の発展特性に応じて独自の獎勵制度を設けることができ、たとえば台北市では「雨水流出抑制施設の設置」「隣地の人行道・軒下通路の整備支援」「充電用駐車スペースの提供」「歩行者専用通路の設置」などがあります。

四、「1＋免計容積係數」：

建築法規が年々更新されるにつれ、新築建物にはより多くの公共施設の設置が求められるようになりました。たとえば、古いアパートには1つの階段しかありませんが、新しい大規模マンションでは、火災時の避難を考慮し、少なくとも2つの階段と排煙室の設置が義務付けられています。

地主は、こうした法規で定められた設備が多くなることで、開発権が制限されていると感じることがあります。政府は、安全と開発権益の両方を守るために、これらの空間を「容積に算入しない項目」としています。ただし、これらの項目（エントランスホール、機械設備室、緊急用エレベーター、排煙室、防空避難施設など）は容積に算入されませんが、面積に上限が設けられており、過剰な水増しを防いでいます。免計容積係數が高いほど、共用部分の割合（公設比）も高くなり、正の相関があります。この係數の値は、敷地面積の規模や建築設計などによって異なります。

免計容積の建築係數は、「建物所有権登記面積係數」や「販売坪數係數」とも呼ばれ、一般的には共用施設の割合（いわゆる「公設比」）を指します。エレベーター、階段、共用通路、管理委員会室、駐車場などの共用空間が含まれます。この係數は0.55倍から0.7、0.8倍まであり、値が大きいほど公設比が高くなります。たとえば0.7の場合、登記面積1.7坪のうち1坪が専有面積（実坪）、0.7坪が共用面積（虚坪）となり、公設比は約41％です。

五、分配比例：

住民と開発業者の分配比率が6:4か5:5か52:48かは、都市更新再建のコスト（共同負担）の額によって決まります。同じ等級の材料を使ったとしても、敷地規模によって工事単価は異なります。コンビニのミネラルウォーターに例えると、小容量の単価は大容量より高くなるのと同じです。工事単価も同様で、一定の規模があることで経済効率が高まります。

分配比率が再建コストに依存するとはいえ、コストは「金額」であり、住民が受け取るのは「建物」です。「金額」と「建物」を交換するには、「房價」が重要な要素となります。

房價の高い地域では、折抵に必要な建物面積が少なくなり（折價抵付）、住民が受け取る面積は相対的に多くなります。たとえば、再建コストが5億円で、房價が1坪あたり100万円の場合、500坪の建物で費用を折抵することになります。

注意すべき点は、分配比率が「建物面積の割合」なのか「価値の割合」なのかということです。たとえば、面積で計算すると30坪戻ってくるが、4階の30坪と8階の30坪では価値が異なります。4階から8階に交換したい場合、どのように差額を計算するのか？権利変換方式の場合は、選配原則などを確認してください。協議合建方式の場合は、合建契約書の内容に従うか、實施者と個別に協議することになります。

このように、都市更新後の新築大規模マンションは、容積獎勵と免計容積による共用面積のおかげで、延床面積は旧建物よりも必ず多くなります。しかし、折價抵付の後では、住民が受け取る面積が元の面積より大きくなるとは限りません。土地面積、法定容積、獎勵容積、免計容積係數、分配比例という要素から、どれだけの面積が戻ってくるかを概算できます。しかし、各要素を検討すると、「土地面積は増えない」「法定容積は基本的に変わらない」「獎勵容積と免計容積はほぼ固定」であり、唯一変動の余地があるのは「分配比例」です。

そして分配比例の鍵は、都市更新後の新築マンションで、どれだけの面積を再建コストの支払いに充てるか（折價抵付）にあります。その鍵となる要素は「房價」です。つまり、戻ってくる面積の多寡は、房價の高低にかかっているのです。

では、なぜ隣の都市更新案件の条件が自分のより良いのでしょうか？この問いの答えも、各要素に戻って考える必要があります。更新前の隣の家と同じ30坪でも、隣の土地面積が大きければ、戻ってくる新築住宅の面積も当然多くなります。あるいは、たとえ一筋の路地を挟んでいるだけでも、土地利用区分が異なり、法定容積が異なる可能性があります。

また、開発規模が大きいため、より多くの容積獎勵が得られたり、免計容積係數が低かったり、建築コストが安くなる場合もあります（たとえば、敷地の制約で地下駐車場が機械式駐車場となり、単価が高くなるなど）。単に建材価格の上昇によりコストが増え、折抵に必要な面積が増え、戻ってくる住宅面積が減ることもあります。

都更先生からのアドバイス：

都市更新の分配比率の鍵は「折價抵付」にあり、その鍵は将来の房價の評価にあります。再建コストは「共同負担」であり、その大半は工事費用で、約三分の二を占めます。工事単価は敷地規模、建材のグレード、構造、地域によって異なります。ちょうど同じブランドのミネラルウォーターでも、小容量の単価は大容量より高くなるのと同じです！

「免計容積係數」と「公設比」の換算式は：1－［1÷（1＋免計容積係數）］＝公設比。たとえば、免計容積係數が0.5のとき、公設比は33％。0.8のとき、公設比は44％です。

豆知識：土地の単位は何でしょうか？それは