青安3.0は見えていても買えない？　これらの県市は「初購孤島」に陥る可能性、専門家がその要因を分析

財政部の「青安3.0」は8月に正式に開始される。新バージョンでは、個人の年収が200万元以下で、年齢が50歳未満という、富裕層と高齢者を排除する条項が追加された。住商機構は、信用情報センターのデータに基づき、2024年第一四半期に購入した人々のうち、上記条件に該当する買い手を調査した。その結果、条件に合致する買い手は、中部・南部の県市に多く集中していることがわかった。一方、台北・新北市、新竹県市では、青安3.0の基準を満たす割合が他の県市よりも低く、台北市に至っては、半数以上が資格を満たしていない。

大家房屋企画研究室の広報次長、頼志昶（らい・しちょう）氏は分析し、現行の規定では、全国一律の富裕層・高齢者排除基準のもと、住宅価格の高い県市では、住宅ローン補助があっても負担が困難であり、台北・新北、新竹などの地域が将来的に「青安孤島」となる可能性があると指摘する。

台北市の青安対象買手は全国で最下位

住商機構は信用情報センターの統計をもとに、各県市で青安3.0の富裕層・高齢者排除条項に該当する買い手が、第一四半期の地域全体の購入者に占める割合を分析した。その結果、青安資格を満たす買い手の割合が最も高いのは、澎湖県、金門県、嘉義県、彰化県、屏東県の順となった。全国で、青安資格を満たす買い手の割合が7割を下回るのは、台北市、新北市、新竹県市だけの4県市である。特に台北市では、資格を満たす購入者は48.4%にとどまり、半数未満である。

頼志昶氏は、台北市では住宅の総価格が数千万円に達しており、地域の買い手層が大きく入れ替わったと分析する。現在、台北市の買い手の5割以上は、50歳を超える入れ替え需要の層か、年収が200万元を超える富裕層である。一方、新北市では、かつては多くの行政区が初購入者向けの熱門エリアとされていたが、台北市の高房価格が人々を周辺へ押し出し、近年の再開発地区の話題性により、新築物件の価格がさらに上昇。その結果、購入可能な層が高齢化・高所得化していると説明する。

新竹地域の住民は「青安3.0」を利用できない可能性

大新竹地域で青安資格を満たす買い手の割合をみると、新竹市は58.4%と全国で2番目に低く、新竹県も62.5%で3番目に低い。

頼志昶氏は、新竹県市の青安対象層の割合が低い主な理由として、地域の主力購入層が竹科勤務者であり、年収が200万元を超えるケースが多いことを挙げる。このデータは、大新竹地域では多くの買い手が「見えていても買えない」という状況にあることを意味している。

年齢・収入以外にも注意すべき点

住商不動産企画研究室の執行総監、徐佳馨（じょ・かせい）氏は分析し、青安3.0は複数のハードルを設けることで、高所得者が優遇融資を利用して投機的購入を行う可能性を排除し、正確な補助によって金利補助を実際に自住を希望する若年層に届けるものであり、中部・南部の県市が最大の恩恵を受けると指摘する。六都の中でも、桃園市や高雄市などでは、75%以上の買い手が恩恵を受ける見込みである。

しかし、住民は年齢や年収が条件を満たすかを評価するだけでなく、関心のある物件の総価格が青安3.0の地域別上限を超えていないか事前に試算する必要がある。また、現在の融資制限の雰囲気を踏まえ、鑑定価格との差異により融資割合が不足しないよう、元本を多めに準備しておくべきだと助言する。