父母幫小孩付500萬買房頭期款，會被課贈與稅嗎？國稅局認定關鍵不是「房子登記誰」

房價居高不下，不少年輕人買房時，都得靠父母幫忙準備頭期款。不過，如果爸媽一次拿出500萬元幫孩子買房，這筆錢會不會被國稅局認定為贈與？答案是有可能，而且不能只看最後房子登記在誰名下，還要看究竟是誰買房、誰出錢，以及後續房貸由誰負擔。 財政部臺北國稅局2026年2月12日發布新聞稿說明，子女自己簽約購屋，由父母贈與現金支付頭期款，和父母自己出資買房、再把房屋登記給子女，是兩種不同的贈與型態，計算贈與價額的方法也不同。爸媽都是拿錢幫孩子買房，最後要繳多少贈與稅，可能差非常多。 爸爸一個人給500萬元，要繳多少贈與稅？ 先看最單純的情況。假設房子由孩子自己簽約購買、房貸也由孩子負擔，爸爸只是匯500萬元給孩子支付頭期款，這500萬元原則上就是爸爸對孩子的現金贈與。 財政部北區國稅局2026年1月26日指出，2026年每位贈與人的年度贈與稅免稅額為244萬元，而且免稅額是以「贈與人」計算。同一人在1月1日至12月31日之間，不論送給幾個人、分幾次贈與，都是共用244萬元免稅額。若全年贈與總額超過244萬元，原則上應在超過免稅額的贈與行為發生後30日內申報。 因此，假設爸爸當年度沒有其他贈與，單獨拿500萬元給孩子： 500萬元－244萬元＝256萬元 這256萬元屬於課稅贈與淨額。現行贈與稅第一級距稅率為10％，所以應納贈與稅為： 256萬元×10％＝25.6萬元 財政部公布的現行級距規定，自2025年起贈與淨額2811萬元以下適用10％稅率，因此上述500萬元案例仍落在10％級距。 爸爸媽媽各給250萬元，贈與稅只剩1.2萬元 但如果500萬元不是爸爸一個人出的，而是爸爸、媽媽確實各自贈與250萬元，結果就不同。 因為贈與稅免稅額是以「每一名贈與人」計算，爸爸有自己的244萬元免稅額，媽媽也有自己的244萬元免稅額。因此兩人各自贈與250萬元時，爸爸超過免稅額6萬元、媽媽也超過6萬元，各自應納贈與稅6000元，兩人合計為1.2萬元。 不過，這裡有一個很重要的前提：必須確實是爸爸與媽媽分別贈與，而不是爸爸實際出500萬元，卻單純主張其中一半算媽媽的額度。國稅局認定贈與時會依實際交易與資金狀況判斷，因此若準備運用父母兩人的年度免稅額，銀行轉帳、帳戶來源等金流資料最好能清楚證明各自的贈與事實。 換句話說，不是「孩子一年可以收488萬元免稅」，而是爸爸一年有244萬元免稅額、媽媽也有244萬元免稅額，兩個免稅額分別屬於兩名贈與人。 房子登記孩子名字，不代表只課「頭期款」的贈與稅 真正需要注意的，是父母究竟用什麼方式幫忙買房。 財政部臺北國稅局2026年2月12日發布的官方案例指出，假設一間房子總價1800萬元，頭期款360萬元，另外1440萬元向銀行貸款。如果孩子自己簽約買房、自己申請貸款，爸爸只贈與360萬元支付頭期款，之後1440萬元房貸也由孩子自行償還，爸爸的贈與總額就是360萬元。扣除244萬元免稅額後，依10％稅率計算，贈與稅為11.6萬元。 但如果換成爸爸自己向銀行貸款買下1800萬元的房子，並直接指定把房屋登記在孩子名下，結果就不一樣。 依《遺產及贈與稅法》第5條規定，以自己的資金無償替別人購置財產，原則上應以贈與論；如果購置的財產是不動產，贈與標的就是該不動產。 此時贈與價額也不是直接按照1800萬元成交價計算。依同法第10條規定，土地原則上按照公告土地現值，房屋按照房屋評定標準價格認定。上述臺北國稅局案例中，1800萬元房屋的土地公告現值及房屋評定標準價格合計為800萬元，因此爸爸的贈與總額是800萬元，扣除244萬元免稅額後，應納贈與稅55.6萬元。 同樣都是「爸爸幫孩子買1800萬元房子」，一種案例贈與稅為11.6萬元，一種卻是55.6萬元，差別就在交易結構與真正的出資、負債方式。 頭期款爸媽出，房貸也爸媽繳，小心後面還有贈與稅 還有一種家庭很常見的做法：房子買在孩子名下，頭期款由父母幫忙，銀行房貸雖然由孩子申請，但之後每個月甚至一次大筆還款，實際上還是父母出錢。 這種情況不能認為「頭期款已經算過贈與，後面的房貸就沒事」。 財政部高雄國稅局曾公布實際案例，一名父親的兒子買房後向銀行貸款1000萬元，之後因失業無力負擔，父親拿自己的800萬元定期存款替兒子償還貸款。國稅局查獲後，認定爸爸無償替兒子清償800萬元債務，構成「以贈與論」，扣除244萬元免稅額後，補徵贈與稅55.6萬元。 《遺產及贈與稅法》第5條也明定，在請求權時效內無償免除或承擔他人債務，其免除或承擔的債務應以贈與論。因此，即使房子、房貸都掛在孩子名下，只要真正清償房貸的資金長期來自父母，仍可能產生贈與稅問題。 「爸媽只是幫孩子生活」能算生活費免贈與稅嗎？ 另一個常見誤解，是認為父母幫子女買房也是一種「生活支出」，因此應該不用課贈與稅。 依《遺產及贈與稅法》第20條，扶養義務人為受扶養人支付的生活費、教育費及醫藥費，確實可以不計入贈與總額。財政部稅務入口網也以父母支付子女生活費為例說明這項規定。 但這項規定不代表父母替孩子支付任何費用都可以自動列為免稅的「生活費」。購屋頭期款涉及取得不動產財產利益，財政部臺北國稅局已明確以「父母贈與現金給子女支付頭期款」作為贈與稅案例，因此不能單純因為買房是為了居住，就把數百萬元頭期款直接認定成一般生活費。 小孩剛好要結婚，父母還能多用100萬元額度 若孩子買房時間剛好接近結婚，則還有另一項合法規定可以注意。 依《遺產及贈與稅法》第20條規定，父母在子女婚嫁時，各自贈與子女100萬元以內的財物，可以不計入贈與總額。這100萬元與每人每年244萬元的贈與稅免稅額是不同規定，因此符合條件時，爸爸可有244萬元年度免稅額，再加100萬元婚嫁贈與；媽媽也是如此。 財政部北區國稅局2026年2月2日就曾舉例，一對夫妻在兒子辦理結婚登記後，各自贈與344萬元，其中每人244萬元使用年度免稅額，另外100萬元屬婚嫁贈與，因此夫妻兩人的贈與稅都為零。國稅局並說明，稽徵實務上，子女辦理結婚登記日前後6個月內的贈與，都可認定為婚嫁贈與，但申報時應備妥戶籍資料及父母、子女存摺、匯款單等相關金流證明。 因此，如果500萬元頭期款確實是爸爸、媽媽各自贈與250萬元，而孩子又符合婚嫁贈與規定，在父母當年度沒有其他占用免稅額的贈與情況下，兩人各自250萬元的贈與都沒有超過可運用範圍，原則上可能不必繳贈與稅。 國稅局真正看的，是「房子怎麼買、錢誰出的」 綜合財政部與國稅局規定來看，父母幫孩子拿500萬元買房，不能只用「房子最後登記誰」判斷是否要繳贈與稅。 如果孩子自己買房、自己背房貸，父母只是把500萬元現金送給孩子付頭期款，原則上就是現金贈與；若父母自己出資、甚至自行貸款購屋，再把不動產登記給孩子，則可能變成不動產贈與；如果房貸雖然掛孩子名下，最後卻由父母無償替孩子償還，同樣可能再次產生贈與。 以500萬元頭期款為例，假設沒有其他贈與或特殊扣除情況，爸爸一人全部贈與，贈與稅約25.6萬元；若爸爸、媽媽確實各自贈與250萬元，兩人的贈與稅合計約1.2萬元；如果又符合婚嫁贈與規定，甚至可能不用繳贈與稅。 因此，父母準備幫孩子買房之前，除了考慮房屋要登記在誰名下，更應把簽約人、貸款人、實際出資者及後續還款人一併考量，並留