【法人調査】兼營營造與不動產經紀的公司全國有2萬家 ── 「購入土地、興建、銷售」的垂直整合在地方城市更為普遍

營運法人資料庫「Compalyze」的株式会社Compalyze(總公司:滋賀縣草津市，代表取締役:鈴木隆士)進行了一項調查，該調查將國土交通省公布的營造業許可與土地建物交易業者的許可資料進行結構化，並透過法人番號進行名址整合分析。

結果顯示，同時擁有營造業許可與土地建物交易業執照的公司全國共有20,652家，佔法人番號連結的土地建物交易業者的約五分之一(19.4%)。這種「雙重持有」的比例在地方城市越高，顯示出各地區不動產業的發展模式存在顯著差異。

引用資料時的請求

引用或利用本調查資料時，請務必註明以下網址與出處。

網址:https://compalyze.co.jp/journal/construction-realestate-licenses

出處:同時擁有營造與土地建物交易執照的公司有2萬家 ── 從許可證看「購入土地、興建、銷售」企業，以及地方城市日益普及的垂直整合

調查摘要

營造業許可全國約有483,464件(東京44,778/大阪41,809緊追在後),土地建物交易業者全國約有131,947件(東京28,024家獨佔鰲頭，為大阪15,357家的約1.8倍)。

同時擁有營造業許可與土地建物交易業執照的公司有20,652家。法人番號連結的土地建物交易業者中，約五分之一(19.4%)同時擁有營造業許可。

「雙重持有」與單一功能業者截然不同。公司成立年齡中位數為36年(僅營造業12年/僅土地建物交易業7年),決算公告率為11.7%(同業別為3.8%/5.1%)。幾乎可說是地方核心的股份有限公司。

地圖反轉。雙重持有比例在山形41%/秋田38%等地方較高，東京10%/沖繩11%等都市較低。地方傾向垂直整合，都市則傾向分工。

營造業以大阪緊追在後，土地建物交易業則集中於東京

擁有營造業許可的事業單位，以東京(44,778家)居首，但第二名的大阪(41,809家)僅差距約三千家，緊追在後。接著是神奈川、愛知、埼玉。

儘管東京在人口和經濟規模上遠超大阪，但營造業許可的差距卻不大。這可能是因為營造業不僅集中於公司總部所在的東京，也廣泛分佈於全國各地，由負責各地工程的業者所構成。

擁有營造業許可的事業單位，都道府縣別前10名(Compalyze調查)

另一方面，土地建物交易業者的地圖則呈現不同景象。

全國約131,947家之中，東京有28,024家遙遙領先，是第二名大阪(15,357家)的約1.8倍。不動產業由於地價高、交易額大的都市地區更容易聚集商機，因此東京的比重較大。

營造業「擴展至有工程現場的地方」,不動產業則「聚集於有交易發生的地方」,雖然處理的都是土地與建築物，但其立地趨勢卻截然相反。

土地建物交易業者的都道府縣別前10名(Compalyze調查)

「同時擁有營造與土地建物交易執照的公司」,是地方的核心

透過法人番號比對營造業許可與土地建物交易業執照，發現同時擁有兩者的公司有20,652家。

換算下來，法人番號連結的土地建物交易業者中，約五分之一(19.4%)同時擁有營造業許可。這類公司可能包括負責購入土地(土地建物交易)、興建房屋(營造)、銷售房屋(土地建物交易)的預售屋或分售業者，以及收購中古住宅進行翻修後再銷售的公司，或是將施工功能內製化的不動產公司等。

不過，並非所有「雙重持有」的公司都從事預售屋業務，其形式多樣，包括提供賃貸住宅建築提案、翻修後再銷售、地方小型營造廠的房地產部門、開發商的施工內製化等。

「雙重持有」企業與單一功能業者的比較(公司成立年齡、決算公告、規模/Compalyze調查)

並列數據後，清楚顯示雙重持有企業與單一功能業者之間存在顯著差異。

公司成立年齡中位數為36年，是僅營造業(12年)或僅土地建物交易業(7年)的3至5倍。發布決算公告的比例為11.7%,約為僅營造業(3.8%)或僅土地建物交易業(5.1%)的3倍。

法人格幾乎都是股份有限公司，員工人數10人以下的微型企業比例為56.7%,低於僅營造業(70.2%)。同時擁有兩種許可，不僅是行業的簡單疊加，更顯示出處理土地、建築物、交易一條龍的「業務厚度」。

然而，這只是中位數所描繪的代表性圖像，即使是雙重持有企業，發布決算公告的比例也僅佔一成多。估計仍有一部分老牌企業僅維持許可證而實質業務較少，並非全是「核心企業」,其中存在差異。

地方城市越是「一站式興建銷售」── 反轉的地圖

從都道府縣別來看雙重持有企業，會出現與件數排名不同的反轉現象。

在土地建物交易業者(法人)中,「同時擁有營造業許可」的公司比例，在山形41%、島根39%、秋田38%、岩手37%、青森35%、福島34%等東北、日本海沿岸的地方縣市較高。

相反地，比例較低的是東京10%、沖繩11%、熊本14%、兵庫15%、福岡16%等大都市或都市圈(京都31%是都市中罕見的高數值)。

土地建物交易業者中「同時擁有營造業」的比例(地方城市越高/Compalyze調查)

這顯示出不動產業的「形態」因地區而異。在地方城市，一家公司購入土地、自行興建、銷售的垂直整合模式被視為標準。

相對地，在都市地區，特別是東京，大部分土地建物交易業者專營仲介，施工則由其他公司負責的分工模式是主流。東京僅有十分之一的土地建物交易業者兼營營造業，而在山形則有十分之四兼營。許可證的重疊情況，揭示了這種地區差異。

此外，本次調查數據在捕捉跨越多個都道府縣的大臣許可/執照方面存在局限，主要反映了知事許可/執照，即紮根於地方的業者情況。對於都市地區的「分工」,大臣執照所涵蓋的廣域仲介並未完全反映，這點需要斟酌解讀。

執照的「更新次數」反映了新陳代謝

土地建物交易業執照在每次更新時會增加一個號碼(例如「東京都知事(5)」的5)。執照大約每五年更新一次，這個次數大致反映了事業的歷史。

按更新次數劃分，新設(0-1次)的公司成立年齡中位數為4年，老牌企業(10次以上)為57年。新進入市場的年輕公司與經營半世紀的老牌企業並存。

值得注意的是，老牌企業越是擁有營造業許可的比例越高。新設企業為15%,而中堅及老牌企業則上升至22%。這顯示出經營時間越長的不動產公司，越傾向於將施工內製化，深化垂直整合。

許可證是標示公司「能力」的標籤

許可證並非銷售額。即使擁有許可，也無法得知該業務的實際獲利情況。然而，許可證標示了該公司在法律上「能夠做什麼」。

擁有營造業許可的公司，原則上可以承攬輕微工程以外的工程(非建築綜合工程以單件500萬日圓以上為目安，建築綜合工程以單件1,500萬日圓以上為目安)。擁有土地建物交易業執照的公司，可以從事不動產買賣、租賃的仲介業務。

然而，許可業者的「數量」不一定與交易的「量」一致。根據不動產流通機構(REINS)的數據,2025年首都圈中古公寓成交量為49,114件，中古透天厝為21,632件，合計約7萬件。

另一方面，首都圈(1都3縣)的土地建物交易業者超過4萬家。然而，土地建物交易業者的業務不僅限於中古買賣仲介，還包括租賃仲介、管理、新屋分售、自有物件買賣等多樣化業務，其中大部分並未出現在REINS的中古成交數據中。分子(中古成交量)與分母(整體土地建物交易業者)本來就不對應，直接進行除法計算並不準確。

即便如此，作為一個非常粗略的規模感，土地建物交易業者數量與中古住宅交易件數之間存在相當大的差距。「業者在哪裡多」的地圖與「交易在哪裡發生」的地圖，需要將兩者視為不對應的狀態進行疊加觀察。許可證在併購場合也具有意義。收購擁有許可證的公司，也意味著同時繼承了維持許可證所需的人員和組織體制。在銷售額之前，若將許可證視為標示公司在法律上可進入業務範圍的標籤，那麼業界的地圖將會呈現截然不同的樣貌。

▶所有數據與分析詳情請點此

同時擁有營造與土地建物交易執照的公司有2萬家 ── 從許可證看「購入土地、興建、銷售」企業，以及地方城市日益普及的垂直整合

調查概要

調查主體

株式会社Compalyze

調查對象

根據國稅廳法人番號公開數據，全國所有登記法人(約580萬法人)。新設法人統計以五種公司(株式、合同、有限、合資、合名)為對象。

統計期間

新設法人年趨勢為2016年至2025年(由於法人番號制度始於2015年10月，可完整追蹤的為2016年以後)。

數據

法人番號數據(設立、法人種類、所在地)、登記組織變更、Compalyze掌握的事業內容、員工人數規模的輔助資訊。

方法

依法人種類代碼統計新設、存續、組織變更。比例以五種公司為分母(與包含一般社團法人、NPO等民間調查的新設法人全體的分母不同)。

注意事項

「登記上的存續數」包含休眠公司，並非活躍中的公司數。員工人數規模、行業構成比是以可掌握的公司為母數的趨勢值，與整體情況存在差異。

關於Compalyze

Compalyze 是一個企業資料庫，整合了登記、決算公告、智慧財產權、董事、公共採購等企業公開數據，規模涵蓋全體，旨在支援企業分析、銷售、投資、併購等決策。(https://compalyze.co.jp)

本新聞稿相關諮詢

Compalyze 公關窗口 電子郵件:[email protected] 網址:https://compalyze.co.jp 可提供用於報導的高解析度圖像(請聯繫我們聯繫)。