イラン戦争131日、ドバイ不動産の価格の傷は2.6%だった ― 2026年上半期の市場を全8章・53ページで検証した「エミネンス・レポート」を無料公開

ドバイ・アブダビで日本人投資家向けの不動産仲介を手がけるEminence Luxe（本社：UAEドバイ、代表：森和孝）は、半期市場レポート「エミネンス・レポート2026年上半期 ― ドバイ不動産市場 分析と見通し」（全8章・53ページ）を公開しました。PDF版に加え、Web版と関連分析3本を専用ページで無料公開しています（登録不要）。

▲エミネンスレポート表紙

本リリースの3つのポイント

① 2026年上半期のドバイ不動産売買は85,998件・12.6兆円。史上最高だった前年に次ぐ、史上2番目の規模

② イラン戦争下でも価格指数の下落はピーク比2.6%。取引の底は開戦直後の3月ではなく2ヶ月遅れの5月で、停戦合意後の6月に件数+31.3%で反発

③ 新築の値引きは出ず、支払プラン・登記費用・利回り保証など「条件交渉」の時代へ

レポートの構成 ― 全8章・53ページ

本レポートは、ドバイ土地局（DLD）の公式データ、Property Monitor等の各指数を土台に、2026年上半期のドバイ不動産市場を8つの章で整理したものです。

第1章 マクロ環境 ― ドバイという市場の座標（P.06）

第2章 2026年上半期 市場総括（DLD公式データ）（P.10）

第3章 特集：イラン戦争の影響 ― 開戦から停戦までの131日（P.21）

第4章 価格・エリア分析 ― 勝者と敗者（P.30）

第5章 賃貸市場と利回り ― 静かな転換点（P.38）

第6章 月次詳細：2026年5月・6月（P.42）

第7章 日本人投資家の実像 ― 当社成約 約70件・約80億円（P.45）

第8章 2026年下半期の見通し ― 3つのシナリオ（P.49）

【第1章】マクロ環境 ― ドバイという市場の座標

税制（個人の所得税・キャピタルゲイン税が原則ゼロ）、移民流入による人口増、電子登記の透明性など、世界の資金がドバイに向かう構造的な背景を整理。2008年からの長期価格サイクルにおける現在地と、1年で約13%進んだ円安が円建て評価額に与えた影響（AED/JPY 39.05円→44円前後）も解説しています。

▲2008年からの長期価格サイクルにおける現在地

【第2章】2026年上半期 市場総括 ― 売買12.6兆円・85,998件

上半期の売買総額は12.6兆円（AED 286.4B）・85,998件。史上最高だった前年上半期に次ぐ、史上2番目の水準です。月次では1月が史上最高圏（3.18兆円）、5月が底（1.30兆円）、6月が反発（件数+31.3%）という推移をたどりました。取引の約75%はオフプラン（新築予約）で、価格帯のボリュームゾーンは2,200万〜6,600万円。売買4.5件に1件しかローンがない現金比率の高さが、下値を支える構造も解説しています。

▲ 月次で見る上半期。底は開戦直後の3月ではなく5月、恒久停戦の6月に件数+31.3%で反発した

【第3章】特集：イラン戦争の影響 ― 開戦から停戦までの131日

開戦（2月28日）から停戦成立（4月7日）、恒久停戦の署名（6月19日）までの131日をタイムラインで整理し、取引・価格・賃貸への影響を月次データで検証しました。戦時下の最悪月だった3月でも売買は13,258件・1.89兆円が成立し、取引・登記・引き渡しが止まった日はゼロ。投げ売りによる価格崩壊はどの指標にも観測されませんでした。ここ数日（7月13日時点）の米国イラン間の攻撃再開の影響についても分析しています。

▲ 開戦から恒久停戦まで131日。UAEは弾道ミサイル537発を迎撃した主要標的でありながら、不動産取引と引き渡しは一日も止まらなかった

価格面では、Property MonitorのDubai City Indexが開戦直後の3月にむしろ年間高値をつけ、6月時点の調整はピーク比2.6%。取引の底が開戦2ヶ月後の5月に訪れた「遅行」のメカニズムも分析しています。なお7月上旬に米・イラン間の応酬が再燃したことを受け、第2版（7月12日）では最新情勢を踏まえた現状認識を追記しました。

▲ 開戦直後の3月にむしろ年間高値。調整はピーク比▲2.6%にとどまった

【第4章】価格・エリア分析 ― 勝者と敗者

直近12ヶ月でPalm Jumeirahの戸建が+37.1%上昇した一方、Dubai Festival Cityは▲10.2%。同じ市場に上昇と下落が同居する二極化の構造を、エリア別データで解説しています。上昇エリアの共通項は供給制約、下落エリアの共通項は新規供給の集中。単価の絶対水準では、最上位（約455万円/㎡）と最下位（約32万円/㎡）で14倍のレンジが併存しています。

▲ 上昇トップは再生産できない供給制約エリア。Palm Jumeirah戸建は+37.1%

▲ 最大の下落でも▲10.2%。下落幅は上昇幅の3分の1以下で、暴落エリアは存在しない

【第5章】賃貸市場と利回り ― 静かな転換点

住宅の平均グロス利回りは6.58%（6月）。8〜9%台の高利回りはDubai Investments ParkやInternational Cityなどの庶民価格帯に集中する一方、DowntownやDubai Marinaなど中心部の賃料は軟化が始まっています。賃貸契約の6割超が年間賃料352万円以下に分布する実需の姿と、投資商品を実需に合わせる考え方を整理しました。

【第6章】月次詳細：2026年5月・6月

上半期の底となった5月（10,481件・1.30兆円）と、反発した6月（13,760件・1.44兆円）を月次でミクロに分解。あわせて、上半期にデベロッパーの月次シェアで大手Emaar・DAMACが後退した「異変」が、需要の変化ではなく大手による新規販売の凍結（2〜6月）による見かけ上の現象であったことを、現地取材に基づいて指摘しています。7月には政府系デベロッパーの販売再開により、人気案件に購入希望者が集まっています。

【第7章】日本人投資家の実像 ― 当社成約 約70件・約80億円

当社の確定取引データ（直近1年間・約70件・約80億円）から、日本人投資家の平均購入像を公開しました。平均購入金額は約1.30億円（中央値 約8,800万円）、間取りは1BRが約半数、オフプラン比率は92%。リピート率は42%（2025年7月〜2026年6月・当社調べ）でした。海外の市場レポートには載らない、日本人投資家に固有のマイクロデータです。

▲ 平均1.30億円・1BRが約半数・オフプラン92%。リピート率は42%（2025年7月〜2026年6月・当社調べ）

【第8章】2026年下半期の見通し ― 3つのシナリオ

停戦維持を前提とするベースシナリオ（価格は高値圏もみ合い・±3%程度）のほか、強気・弱気の3シナリオを提示。シナリオ横断で注視すべき3つの論点（供給パイプライン・賃料の軟化ペース・円との距離感）も整理しました。

▲ ベース・強気・弱気の3シナリオと、横断で注視すべき3つの論点

また実務面では、新築の提示価格が下がらない一