伊朗戰爭131天，杜拜房地產價格跌幅僅2.6% ― 免費公開《Eminence Report》完整分析2026年上半年市場，共8章53頁

專營杜拜與阿布達比地區日本投資者房地產仲介的Eminence Luxe（總部：阿拉伯聯合大公國杜拜，代表：森和孝），已發布其半年度市場報告《Eminence Report 2026年上半年—杜拜房地產市場分析與展望》（共8章、53頁）。報告除提供PDF版本外，亦於專屬網頁免費公開網頁版及三份相關分析，無需註冊即可閱覽。

本新聞稿三大重點

① 2026年上半年杜拜房地產交易量達85,998筆，總金額12.6兆日圓，規模僅次於創紀錄的前一年，為史上第二高。

② 即使在伊朗戰爭期間，價格指數跌幅僅為峰值的2.6%。交易量並未於開戰後的3月觸底，而是延後兩個月於5月見底，並在6月停火協議達成後，交易量反彈31.3%。

③ 新建案未出現降價，市場進入「條件談判」時代，重點轉向付款方案、登記費用與收益率保證等條款。

報告架構 ― 全8章、53頁

本報告以杜拜土地局（DLD）官方數據及Property Monitor等指數為基礎，將2026年上半年杜拜房地產市場分為八個章節進行分析。

第1章 宏觀環境 ― 杜拜市場的定位（P.06）

第2章 2026年上半年市場總覽（DLD官方數據）（P.10）

第3章 特輯：伊朗戰爭的影響 ― 從開戰到停火的131天（P.21）

第4章 價格與區域分析 ― 勝者與敗者（P.30）

第5章 租賃市場與收益率 ― 靜悄悄的轉折點（P.38）

第6章 月度詳情：2026年5月與6月（P.42）

第7章 日本投資者的真實樣貌 ― 本公司成交案例約70筆、總額約80億日圓（P.45）

第8章 2026年下半年展望 ― 三大情境分析（P.49）

【第1章】宏觀環境 ― 杜拜市場的定位

本章梳理全球資金持續流入杜拜的結構性背景，包括稅制（個人所得稅與資本利得稅原則上為零）、移民帶來的人口增長，以及電子登記的透明度。同時也說明自2008年以來長期價格循環中的當前位置，以及一年內日圓貶值約13%對日圓計價資產價值的影響（AED/JPY 從39.05日圓升至約44日圓）。

【第2章】2026年上半年市場總覽 ― 交易總額12.6兆日圓、共85,998筆

上半年交易總額達12.6兆日圓（AED 286.4B）、共85,998筆，規模僅次於前一年同期，為史上第二高。月度趨勢顯示，1月接近歷史高點（3.18兆日圓），5月為低點（1.30兆日圓），6月交易量反彈31.3%。約75%交易為預售屋（新案預約），主力價格區間為2,200萬至6,600萬日圓。每4.5筆交易僅1筆使用貸款，現金交易比率極高，此結構有助於支撐價格底部。

【第3章】特輯：伊朗戰爭的影響 ― 從開戰到停火的131天

本章以時間軸整理從開戰（2月28日）到停火協議達成（4月7日）、永久停火簽署（6月19日）共131天的過程，並以月度數據檢視其對交易、價格與租賃市場的影響。即使在戰時最差的3月，仍完成13,258筆、總額1.89兆日圓的交易，交易、登記與交屋從未中斷一日。各項指標均未觀察到拋售導致的價格崩盤。報告亦分析近期（截至7月13日）美伊之間攻勢再起的影響。

價格方面，Property Monitor的杜拜城市指數在開戰後的3月反而創下年度高點，至6月的調整幅度僅為峰值的2.6%。本章亦分析交易量延後至5月才觸底的「落後」機制。此外，因7月上旬美伊交火再起，7月12日發布的第二版已補充最新局勢的現況評估。

【第4章】價格與區域分析 ― 勝者與敗者

過去12個月，Palm Jumeirah的獨立屋價格上漲37.1%，而Dubai Festival City則下跌10.2%。本章以區域數據說明市場兩極化現象。上漲區域的共同點為供給受限，下跌區域則因新供給集中所致。單價絕對水準方面，最高價（約455萬日圓/㎡）與最低價（約32萬日圓/㎡）之間存在14倍價差，兩者並存於同一市場。

【第5章】租賃市場與收益率 ― 靜悄悄的轉折點

住宅平均毛收益率為6.58%（6月）。8%至9%的高收益率集中於Dubai Investments Park、International City等大眾化價格區，而Downtown、Dubai Marina等核心區域租金已開始走軟。超過六成租約年租金低於352萬日圓，反映實際需求面貌，本章亦探討投資商品應如何與實際需求接軌。

【第6章】月度詳情：2026年5月與6月

本章細部分析上半年低點5月（10,481筆、1.30兆日圓）與反彈的6月（13,760筆、1.44兆日圓）。同時指出，根據在地訪談，上半年開發商月度市占率中，Emaar與DAMAC等大廠看似衰退的「異象」，並非需求變化所致，而是因大廠於2月至6月凍結新案銷售所造成的表面現象。7月起，政府背景開發商恢復銷售，熱門建案再度吸引買方湧入。

【第7章】日本投資者的真實樣貌 ― 本公司成交案例約70筆、總額約80億日圓

根據本公司近一年內約70筆、總額約80億日圓的確認為交易數據，公開日本投資者的平均購屋輪廓。平均購入金額約1.3億日圓（中位數約8,800萬日圓），房型以1房（1BR）約占一半，預售屋比率高達92%。重複購買率為42%（2025年7月～2026年6月，本公司調查）。此為海外市場報告中未見、專屬於日本投資者的微觀數據。

【第8章】2026年下半年展望 ― 三大情境分析

除以停火維持為前提的基準情境（價格於高檔盤整，波動約±3%）外，亦提出樂觀與悲觀三種情境。同時整理跨情境需關注的三大議題：供給管道、租金走軟速度，以及與日圓的匯率距離感。