湾岸タワマン市場は過熱から転換点！？急激な在庫増加の先に見えるのは「実需回帰というポジティブな市場」

【調査概要】調査期間：2021年1月～2026年5月25日。調査機関：株式会社マンションリサーチ。調査対象：東京都中央区・江東区湾岸エリアの中古マンション。サンプル事例数：21,264事例。調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。東京都の湾岸エリアでは、ここ数年にわたり中古マンション価格が急激な高騰を続けてきました。特に晴海・勝どき・豊洲・有明といった湾岸主要エリアでは、国内実需だけでなく海外投資家や富裕層マネー、さらには転売を前提とした投資需要まで流入し、相場を大きく押し上げてきました。しかし、2026年に入り市場には明確な変化の兆しが見え始めています。それが「価格は高止まりしている一方で、流動性が低下している」という現象です。2025年1月時点では約1,050件だった在庫数は、2026年4月には約1,500件まで増加しており、わずか1年強で約1.5倍に膨れ上がりました。これは単なる一時的な売却増ではなく、市場全体として「買い手が価格についていけなくなっている」可能性を示唆しています。2026年以降に成約した住戸では、値下げ回数が大きく増加している一方で、販売期間も長期化しています。これは「過熱した価格形成が調整局面に入り始めた」と見るべきでしょう。今後、湾岸市場は投資主導から、再び実需中心の安定した市場へ移行していく可能性が十分に考えられます。