辦公室爭奪戰擴大－首都圈辦公室租賃市場動向調查－

三幸エステート株式會社運用辦公大樓租賃數據，與筑波大學不動產與空間計量研究室共同進行市場動向調查。本次發佈針對首都圈辦公室市場，更新了2025年3月公佈的交通便利性分類空置率，並同時公佈了基於各車站空置率的調查結果。

按交通便利性區分的空置率：單一路線大樓空置率亦下降 針對東京23區內屋齡一年以上的大型辦公大樓（單層面積200坪以上），根據周邊鐵路路線數量進行分組並計算空置率。 可及性高（服務五條以上路線）的大樓空置率自2022年起即出現下降趨勢，2026年3月達到0.56%，已回升至疫情前水平。另一方面，周邊僅有一條路線、交通便利性較低的大樓，空置率雖曾在2024年7月飆升至8.78%，但隨後空置消化進展順利，2026年3月降至3.07%。這主要是因為優質地段大樓供應短缺，需求溢出至交通便利性較低的區域。然而，單一路線及2-4條路線的大樓空置率尚未降至疫情前水平，仍有下降空間。

車站空置率：5成車站低於2% 計算一都三縣中型以上辦公大樓（單層面積50坪以上）的車站空置率，2026年3月有55.3%的車站低於2%。儘管這比疫情前（2019年12月，當時佔76.6%）略有差距，但包括丸之內、大手町等核心區域，許多車站空置率低於1%。在這些供需極度緊張的區域，多個租戶爭奪稀缺辦公空間的情況不斷增加。 空置率超過5%（市場判斷租戶市場與房東市場的分界線）的東京都車站，僅限於臨海區域或神樂坂等少數地區。疫情後長期處於高空置率的勝どき站與月島站周邊，曾在2023年空置率升至20%以上，但目前勝どき站已降至4%左右，月島站則在5%左右，可見需求已外溢至臨海地區。 在埼玉、千葉與神奈川縣，埼玉新都心站、幕張站、關內站等空置率超過5%。但關內站與埼玉新都心站的空置率上升是因為新竣工大樓初期空置所致，並非供需失衡。同時需注意，各車站的樣本數較小，數值波動較大，不應單純進行比較。

確保符合條件的辦公室難度增加 為了確保招聘優勢並提升員工敬業度，市場對優質地段及高規格辦公室的需求依然強勁。然而，這類物件的供給有限，市場需求緊繃。需求甚至已集中至興建中的大樓，預計2026年完工的大型大樓約9成已有預定租戶。因此，租戶對2027-2028年完工大樓的爭奪也已展開。對於考慮搬遷的租戶而言，要確保滿足地點、面積、預算等條件的辦公空間，難度正逐日提升。根據定量數據，供給面鬆動因素有限，預計空置率將持續下降或持平。考慮到國際形勢變化莫測，持續保持市場敏感度與審慎判斷顯得尤為重要。