北京・上海の商業不動産を半額で売却！謝金河氏が指摘する私募基金の「戦略転換」：中国から日本不動産へ

報道によると、外資私募基金KKR（Kohlberg Kravis Roberts & Co.）と地産投資管理会社AEW Capital Managementは、中国における商業不動産を大幅な割引価格で売却しようとしている。これについて、財信伝媒の董事長である謝金河氏はフェイスブックで投稿し、KKRなどの私募基金が中国の不動産を売却し、日本への投資を拡大している点に言及。これは1990年代の日本バブル経済期と正反対の動きであり、「鳥かごを換える」ような戦略的転換であると指摘した。

謝氏は、この1か月間で2件のニュースが報じられたと述べたが、それほど注目されていないと指摘。1つは、大手私募基金KKRがAEW Capitalと連携し、北京の高級長屋建物件や上海外灘の豫園桔子酒楼を含む合計9件のプロジェクトを売却していることだ。

KKRが不動産を売却する動きが注目される理由について、謝氏は、これらの物件が市場価格の5割から6割の価格で売却されている点を強調。この取引が完全に成立した場合でも、KKRは銀行からの融資を返済できない可能性があり、事実上の損切り売却であると説明。これは、中国の不動産市場が低迷する中でさらに追い打ちをかける出来事だと評した。

謝氏は、過去15年間にわたり、ウォール街の私募基金が少なくとも1400億ドル（約新台幣4兆5458億元）を中国の商業不動産に投資してきたと指摘。今回のAEWの売却リストには、浦発銀行のビルまで含まれており、外資が中国のオフィス不動産から一斉に手放している動きは、間接的に中国経済への見通しの悪さを示していると分析した。さらに驚くべきことに、KKRはPAGと組み、4700億円（約新台幣973億元）を投じて、日本の札幌における不動産開発事業の全株式を取得。商業不動産に加え、酒類事業の展開にも拡大している。

謝氏は、2024年以降、アメリカの私募基金が日本不動産に大規模に投資していると指摘。ブラックストーン・グループも同様に積極的な動きを見せている。この現象は、1990年代以降の日本バブル経済崩壊後の状況と正反対であると強調した。1989年にバブルが崩壊し、日本は「失われた30年」に突入。不動産価格は暴落し、東京の物件はほとんど関心を持たれなくなった。

また、謝氏は、今回のKKRなどの動きが中国の銀行業界に潜む不良債権の大きさを浮き彫りにしていると指摘。最近、中国の42の銀行の株価純資産倍率（PBR）がすべて1を下回っており、民生銀行に至っては0.22まで落ち込んでいる。これは、中国の銀行が抱える潜在的な不良債権が想像を絶する規模に達している可能性を示唆している。KKRの今回の行動は、こうした構造的問題を象徴する重要なシグナルであると述べた。