兄弟姉妹で共同相続する不動産、売却したい人と持ちたい人がいる場合どうすればいい？専門家が教える無痛で現金化する1つの方法

三重の捷運徐匯中學駅近くに、約500坪、価値3億円にのぼる住宅地の土地があります。しかし、長期にわたり相続登記が行われておらず、新北市で期限切れの未登記不動産の「地王」となっています。さらに驚くべきことに、今年新北市で相続登記が遅れている不動産の土地と建物の合計価値は173億元を超えています。

多くの人が「3億円もするのに、どうして誰も動かないの？」と思うでしょう。

問題は「誰も要らない」のではなく、「誰かが動こうとしない」「連絡が取れない」「話がまとまらない」という状況です。そのため、多くの家族が「とりあえず放置」という選択をしています。

しかし、不動産の相続は先延ばしにできるものではありません。

土地法第73条の1によると、相続開始後1年以内に相続登記を行わなかった場合、公告や通知の後、登録管理の手続きに入ることがあります。

登録管理から15年が経過しても相続登記が行われない場合、法律に基づき公開売却される可能性があります。

売却後の代金も永久に保管されるわけではありません。10年以内に誰も受け取らなければ、最終的に国庫に帰属します。

つまり、「家も土地もある」と思っていても、その所有権の処理期限はすでにカウントダウンが始まっています。

では、なぜ家族に資産があるのに、このような状況にまで至るのでしょうか？

R姉が実務でよく見かけるのは、主に3つの壁です。

1. 誰も先に動こうとしない

誰かは残したい、誰かは売却したい、誰かは現金分配を望む。その結果、数年間も何も進まないことがあります。

2. 相続人が連絡不能または海外在住

一人でも長期連絡が取れず、出頭しない場合、相続手続き全体がストップする可能性があります。

3. 遺産税が怖くて手続きをためらう

これは非常に危険な誤解です。

遺産税は「相続登記をしない」ことで消えるわけではありません。

逆に、次の世代が「土地はあるが現金がない」「資産はあるが税金が払えない」という状況に陥り、急いで資産を売却せざるを得なくなる可能性があります。

では、兄弟姉妹で話がまとまらない場合、どうすればよいのでしょうか？

このとき最も重要なのは、「相続登記を先に行い、その後で家族内での分配を決める」という考え方です。つまり、すぐに「公同共有」登記を申請すべきです。

法律によれば、「公同共有」登記は全相続人の同意を必要とせず、一人の相続人が代表して関連書類を提出すれば、地政事務所に申請できます。

登記が完了すれば、家族内で分割協議を行います。合意に至らない場合は、裁判所を通じて遺産分割を行うことも可能です。

重要なのは、「どう分けるかが決まっていないから」という理由で、相続登記そのものを放置しないことです。

「公同共有」登記の前提条件：遺産税の納付済みであること

予防は治療に勝る：遺産が国有化されないための3つの事前対策

次の世代に財産ではなく悪夢を残さないため、賢い親は生前に以下の3つを整えておくべきです。

1. 生前における所有権の整理

祖先からの共有持分、未登記の建物、共有土地、名義貸しの問題など、処理できるものは次の世代に残さないことです。

2. 遺言書＋遺言執行者

法的に有効な遺言書を作成し、特に相続制度が継続的に改正されている今、既存の遺産計画を見直す必要があります。

3. 「税金を払うための現金」を前もって準備する

多くの家庭の最大の問題は「資産がない」ことではなく、「資産は多いが現金が少ない」という点です。

「家は高く売れるが、今は売れない」という状況では、本当の意味での継承計画は成立しません。

したがって、完全な資産承継計画とは、単なる財産分配だけでなく、所有権、遺言、税務、キャッシュフロー、そして家族間の調整を含む総合的なプロセスです。