風評：13万戸の社会住宅、賃貸改革、兆基スキャンダル──賴清德が約束した居住正義の三本柱が崩壊しつつある

単一の出来事だけを見れば、賴清德が大統領選で掲げた13万戸の社会住宅目標が3万戸に大幅に縮小されたことについて、政府は土地、財政、人口構造の変化に対応した政策調整として説明できる。昨年、行政院が高調に発表した賃貸改革においても、最も注目されていた契約期間の保障や更新時の家賃上昇制限が一時的に棚上げされたことについても、大家が市場から撤退し、賃貸住宅の供給が減少する可能性といった副作用を考慮した結果だと説明できる。また、最近発生した兆基屋管のスキャンダルについても、それは民間企業自身のガバナンスや財務問題であり、すべてを政府の責任にするのは酷だと言えるだろう。 一つ一つの出来事だけを見れば、政府には一応の説明がつく。しかし、これら三つの出来事を同時に見ると、もはや互いに無関係な偶発的出来事とは言い難くなる。なぜなら、これらはちょうど賴清德政権の居住正義政策の三つの重要な柱にそれぞれ打撃を与えているからだ。第一は、政府が直接社会住宅の供給を増やす能力。第二は、安定した賃貸市場を築く制度改革。第三は、近年政府が強く依存している社会住宅の包租代管システムである。 短期間のうちに、この三つの防衛ラインが相次いで重大な亀裂を見せている。今問われるべきは、どの政策が不十分だったかではなく、賴政権の居住正義政策が根本的な方向転換を遂げつつあるのかという点である。 13万戸から3万戸へ──失われたのは単に10万戸の住宅ではない 賴清德は大統領選の期間中、「100万の賃貸世帯支援計画」という政策を打ち出し、その中で既存の社会住宅に加えて、新たに13万戸の社会住宅を直接建設すると明確に約束した。この数字は外部が設定したものではなく、選挙期間中に賴陣営自身が掲げた政策的公約である。政権発足後も、政府は当初一貫してこの方向性で推進すると宣言していたが、最近発表された新たな段階の計画では、直接建設の規模が約3万戸にまで大幅に縮小されている。これにより、民間団体からは13万戸の公約が事実上破綻したと批判されている。 政府の弁明は、「住宅政策は『どれだけの社会住宅を建てたか』だけで評価すべきではない。今後も直接建設、包租代管、家賃補助など複数の政策手段を用いて、100万の賃貸世帯を支援する目標を達成する」というものだ。この主張には一見、政策としての整合性がある。住宅問題は確かに政府が住宅を建てることだけでは解決できないからだ。しかし、真の論点は、政府が性質のまったく異なる三つの政策手段を、同じ計算枠組みに押し込めており、それによって政策の本質が歪められている点にある。 直接建設された社会住宅は、政府が長期的に管理・運営できる公共住宅ストックを増やすものである。家賃補助は、賃貸世帯の現在の居住支出を軽減するものだ。包租代管は、主に大家と借家人のマッチング、賃貸管理、弱勢層の住居確保の問題を解決する。これら三つにはそれぞれ価値があるが、互いに代替可能ではない。特に、もともと民間市場で賃貸されていた住宅を包租代管制度に組み入れても、市場に新たな住宅供給が生まれるわけではない。 不動産市場の専門家である李同榮氏は、この問題を非常にわかりやすい比喩で説明している。Aの水槽にいる魚をBの水槽に移し、Bの水槽を「社会住宅」と名付ける。しかし、二つの水槽にいる魚の合計数は増えていない。問題は包租代管そのものにあるのではなく、政府が「賃貸サービス」を「社会住宅の供給」としてカウントすれば、最終的に政策の錯覚が生じる可能性があるということだ。帳簿上では住宅政策の恩恵を受ける世帯数が増えていくが、台湾が長期的に運用できる公共住宅ストックはまったく増えていない。 したがって、13万戸から3万戸に縮小されたことの真の意味は、単に10万戸が失われたことだけではない。それは、賴政権の住宅政策の重点が、「公共住宅の供給拡大」から「政策の対象世帯数の拡大」へと徐々に移行していることを示している。この二つの政策は統計上の数字としてはどちらも好調に見えるが、台湾の住宅市場の長期的な構造に与える影響はまったく異なる。 昨年高調に発表された賃貸改革、なぜ今年になって急転直下なのか？ 社会住宅が供給の問題を扱うなら、賃貸改革は制度の問題に取り組む。2025年、行政院の卓内閣と内政部は、長期の賃貸契約の保障、更新時の家賃上昇の制限、さらに借家人が家賃補助を申請したり、住所を移したりする権利を保障するなど、賃貸市場改革を高調に打ち出した。政策の背景にある理由も明確だった。台湾の賃貸市場は、契約期間が短く、家賃の調整が予測不能であり、大家が賃貸を拒否するのを恐れて借家人が権利を主張できないという長期的な問題を抱えていた。政府は、より安定した賃貸関係を築くことを目指していたのだ。 しかし、それから一年も経たないうちに、政策の方向性に明らかな転換が見られた。行政院は最近、法律改正は「社会的に合意のある部分」を優先して進めると発表し、最も象徴的な契約期間の保障と更新時の家賃上昇制限を一時的に撤回した。政府が挙げる理由は、大家の権利を過度に制限すると、大家の賃貸意欲が低下し、最終的に賃貸住宅の供給が減少し、結果として借家人が損をすると懸念しているからだ。 政策が修正されることは当然あり得る。政府が重大な副作用を予測しながら、体面を保つために政策を強行すべきではない。しかし、真の問題は、昨年行政院がこの制度を打ち出したとき、大家が市場から撤退する可能性を本当に考慮していなかったのか、ということだ。当時すでに評価していたのなら、なぜその内容を重要な改革として公に発表したのか。今年、新たな実証データ、新たな研究、あるいは新たな市場状況が現れたのなら、政府はそれらの証拠を社会の前に明らかにし、なぜ方向転換が必要なのかを説明すべきである。 そうでなければ、国民が目にしているのは、ある種の慣れ親しんだ政策の循環にすぎない。まず改革を高調に発表し、利害関係者の反発や実行の難しさに直面すると、「より多くの合意が必要だ」という理由で徐々に後退する。このようなやり方は、特定の賃貸政策だけでなく、政府の政策の予測可能性そのものを損なう。国民が、昨年行政院が正式に発表した改革が今年も有効なのかどうか確信できなくなるとき、政策の信用が失われる。 これにより、13万戸の社会住宅目標の縮小と賃貸改革の後退には、最初の共通点が生まれる。どちらも外部から政府に約束を強要されたものではなく、政府自身が明確な政策を打ち出した後に、それを再解釈したり、目標を下方修正したりしたものだ。政府が政策を修正する権利は当然あるが、政策が重大であればあるほど、約束が具体的であればあるほど、方向転換する際には社会を納得させるだけの理由を提示する責任が重くなる。 兆基スキャンダルが、包租代管の構造的リスクを浮き彫りにする 直接建設の社会住宅が大幅に縮小され、賃貸改革が後退する中、政府が近年重視してきたもう一つの住宅政策の手段──包租代管──も警報を鳴らしている。 兆基屋管は国内の大手包租代管業者であり、政府の社会住宅包租代管事業の重要な受託者でもある。このスキャンダルの発端は、兆基の創業者である李建成氏が関係する趙姫投資、寄居蟹マネジメントコンサルティングなどの関連会社が社債を発行した後に支払い不能に陥ったことにある。検察当局の捜査が進む中、李建成氏が資金を流用した疑いも浮上している。事件の初期段階では、兆基は関連会社の財務危機と兆基屋管本体を切り離そうとした。当初、外部は李建成氏が退任すれば、他の株主が経営を引き継ぎ、事業運営が継続できると期待していた。 兆基の株式約20％を保有する宏碁（Acer）が一時的に救済に乗り出した。8月5日、宏碁は李文詳氏を兆基の新会長兼CEOに任命した。しかし、わずか48時間後、李文詳氏は会長兼CEOを辞任し、宏碁は法人株主の席もすべて辞退した。宏碁が公に残した理由は「内部管理体制の不備」というわずか六文字だけである。 李文詳氏がわずか二日間の間に何を見たのか、それを断言する証拠は現時点では不足している。また、兆基に存在する可能性のある財務的・ガバナンス上の問題を、政府に直接帰責することもできない。しかし、兆基の事件が政府に警告すべき真の点は、この企業が公共政策とは無関係な普通の民間企業ではないということだ。兆基は長年にわたり、政府の社会住宅包租代管業務を受託しており、現在も数千件の政策的賃貸契約に関わっている。兆基本体に本当に流動性危機や事業運営の問題が生じれば、影響を受けるのは株主、投資家、銀行だけでなく、多数の大家、借家人、そして政府自身の政策履行能力にも及ぶだろう。 これが李同榮氏が指摘するもう一つの問題だ。政府が包租代管を通じて政策対象世帯を急速に拡大しようとするほど、業務は人的資源、情報システム、全国展開能力を持つ大手業者に自然と集中しやすくなる。問題は、こうした業務規模が急速に膨張した後、政府がこれらの政策受託業者に対する財務監督、履行保証、業務集中度の管理、リスク早期警戒体制を、本当に同時に構築しているのか、ということだ。 主管当局がこれまで包租代管会社を評価する重点が、どれだけの世帯を受託したか、どれだけのマッチングを成立させたか、行政サービスが完了したか、といった点に集中していたとすれば、企業自体の資産負債、キャッシュフロー、関連会社のリスク暴露、そして大手業者が倒産した場合の代替メカニズムを十分に把握していない可能性がある。そうなれば、企業のリスクはいずれ公共政策のリスクに転化する。 兆基事件の最大の政策的意味は、包租代管が不可能であることを証明したのではなく、政府にこうした警告を与えたことにある。公共住宅政策を大量に民間企業に委託するのであれば、補助金の支給と市場拡大に責任を持つだけでなく、企業のガバナンスリスクを市場に丸投げしてはならない。 供給の拡大から、需要の補助へ──政策の滑り出し これら三つの出来事を合わせて見ると、賴政権の住宅政策が向かっている方向がますます明確になってくる。最も困難で、最も費用がかかるが、公共住宅ストックを真に増やすことができる直接建設が大幅に縮小された。その結果、政府は家賃補助と包租代管にさらに依存するようになった。しかし、借家人の権利をさらに保障するはずだった賃貸制度改革は、抵抗に遭ったことで急ブレーキがかかった。同時に、政府が強く依存している包租代管システムは、兆基スキャンダルによって大手業者のガバナンス、業務集中、監督のリスクが露呈した。 政府がお金を出していないわけではない。賃貸世帯を支援していないわけでもない。むしろ、中央政府は年間300億円以上を住宅政策に投入している。