風評：從13萬戶社宅、租賃改革到兆基風暴─賴清德承諾的居住正義三根支柱瓦解中

如果只看單一事件，賴清德競選總統時提出的13萬戶社會住宅目標大幅縮水到3萬，政府可以解釋為因應土地、財政與人口結構變化所做的政策調整；去年行政院才高調宣布的租賃改革，如今把最受矚目的租期保障與續約租金漲幅限制暫時擱置，也可以說是考量房東退出市場、租屋供給減少等可能副作用；至於近日爆發的兆基屋管風暴，更可以強調那是民間企業本身的公司治理與財務問題，不能全部算在政府頭上。 每一件事分開來看，政府似乎都有理由。但如果把這三件事情放在一起，就很難再當成互不相關的偶發事件。因為它們恰好分別打在賴清德居住正義政策的三個重要支柱：第一是政府直接增加社會住宅供給的能力，第二是建立穩定租屋市場的制度改革，第三則是政府近年高度倚賴的社宅包租代管體系。 短時間內，這三道防線先後出現重大裂縫，真正值得追問的已經不是哪一項政策做得不夠好，而是賴政府的居住正義是否正在發生根本性的方向轉變。 13萬戶變3萬戶，失去的不只是10萬戶社宅 賴清德在競選總統期間提出「百萬租屋家庭支持計畫」，其中一項明確承諾，就是在既有社會住宅基礎上，下一階段再直接興辦13萬戶社宅。這個數字不是外界替他設定的目標，而是競選期間由賴清德陣營自己提出的政策承諾。上任之後，政府一度也持續宣示會朝這個方向推進，但最近公布的新一階段規畫，直接興辦社宅的規模卻大幅縮減至約3萬戶，引發民間團體批評13萬戶承諾已經實質跳票。 政府的辯護是，居住政策不能只用「蓋了多少社宅」衡量，未來仍會透過直接興建、包租代管、租金補貼等多種政策工具，完成照顧百萬租屋家庭的目標。這個說法表面上有其政策邏輯，因為住宅問題確實不能只靠政府蓋房子解決；但真正的爭議在於，政府正在把三種性質完全不同的政策工具放進同一個計算框架裡。 直接興建社會住宅，是增加政府可以長期掌握的公共住宅存量；租金補貼，是降低租屋家庭當下的居住支出；包租代管，則主要解決房東與房客媒合、租賃管理及弱勢租屋的問題。三者都有其價值，卻不能互相取代。尤其一間原本就在民間市場出租的房屋，被納入包租代管體系之後，雖然可能改善租賃關係與管理品質，但市場上並沒有因此增加一戶新的住宅供給。 房市趨勢專家李同榮用一個很直白的比喻形容這個問題：把A魚缸裡的魚撈到B魚缸，再把B魚缸命名成「社會住宅」，兩個魚缸裡的魚加起來並沒有增加。問題不在包租代管，而是政府如果把「租賃服務」當成「社宅供給」，最後就可能形成一種政策錯覺：帳面上受到居住政策照顧的人數愈來愈多，但台灣真正可以長期調度的公共住宅存量卻沒有同步增加。 因此，13萬戶縮到3萬戶真正值得在意的，不只是少了10萬戶，而是它反映了賴政府居住政策的重心，正在從「增加公共住宅供給」逐漸轉向「增加政策涵蓋戶數」。這兩種政策在統計數字上可能都很漂亮，但對台灣住宅市場的長期結構影響完全不同。 去年才宣示的租賃改革，今年為何說翻就翻？ 如果社會住宅處理的是供給問題，那麼租賃改革處理的就是制度問題。2025年行政院卓內閣與內政部曾高調提出租賃市場改革，包括保障較長租期、限制續約時租金漲幅，以及進一步保障房客申請租金補貼、遷入戶籍等權利。政策背後的理由也很清楚：台灣租屋市場長期存在租期過短、房租調整缺乏可預測性，以及房客因害怕房東拒租而不敢主張權益等問題，政府因此希望建立更穩定的租賃關係。 然而不到一年，政策方向卻出現明顯轉折。行政院最近表示，修法將優先推動「社會較有共識」的部分，原本最具指標意義的租期保障與續約漲租限制暫時退場。政府提出的理由，是擔心過度限制房東可能降低出租意願，最終減少租屋供給，反而傷害房客。 政策當然可以修正，政府也不應該明知政策可能造成嚴重副作用，仍為了面子堅持到底。但真正的問題在於，去年行政院提出這套制度時，難道沒有考慮過房東退出市場的可能性？如果當時已經評估，為什麼仍將這些內容當成重要改革公開宣示？如果今年出現了新的實證、新的研究或新的市場條件，政府又應該把這些證據清楚攤在社會面前，說明為什麼必須改變方向。 否則民眾看到的只會是一套熟悉的政策循環：先高調宣布改革，遇到利益團體反彈與執行阻力後，再以「需要更多共識」為理由逐步後退。這種作法傷害的不只是某一項租賃政策，更是政府政策的可預測性。當人民開始無法確定行政院去年正式宣布的改革，今年還算不算數，受損的就是政策信用。 這也讓13萬戶社宅縮水與租賃改革退縮出現了第一個共同點：兩者都不是因為外界逼政府做出承諾，而是政府自己先提出明確政策，之後再重新解釋或降低目標。政府當然有修正政策的權力，但政策愈重大、承諾愈具體，改變方向時就愈有責任提出足以說服社會的理由。 兆基風暴，讓包租代管的結構性風險浮上檯面 就在直接興建社宅大幅縮水、租賃改革出現退縮之際，政府近年另一項重要的住宅政策工具──包租代管，也爆出了警訊。 兆基屋管是國內大型包租代管業者，也是政府社會住宅包租代管的重要承作者。這場風暴最初源自兆基創辦人李建成旗下趙姬投資、寄居蟹管理顧問等關係企業發行公司債後爆發兌付問題，隨著檢調介入，又進一步涉及李建成涉嫌挪用資金等刑事案件。事件初期，兆基試圖將關係企業的財務危機與兆基屋管本體切割，外界原本也期待只要李建成退出，其他股東接手，公司營運仍可繼續。 持有兆基約兩成股權的宏碁因此一度進場救火。8月5日，宏碁派李文詳接任兆基董事長兼總經理；沒想到僅僅48小時後，李文詳就辭去董事長與總經理，宏碁更連法人董事席次都一併退出。宏碁公開留下的理由只有「內部管理缺失」六個字。 目前沒有足夠證據可以斷言李文詳進場兩天究竟看到了什麼，也不能把兆基可能存在的財務或公司治理問題直接歸責於政府。然而，兆基事件真正值得政府警惕的地方，就在於這家公司並不是一家與公共政策毫無關係的普通企業。它長期承接政府社會住宅包租代管業務，目前仍牽涉數千件政策租約。一旦兆基本體真的出現流動性或營運問題，受影響的就不只是股東、投資人和銀行，還可能包括大量房東、房客，以及政府本身的政策履約能力。 這正是李同榮所指出的另一個問題：當政府愈來愈依賴包租代管快速擴大政策戶數，相關業務自然容易向具有人力、資訊系統與跨區服務能力的大型業者集中。問題是，業務規模快速膨脹之後，政府對這些政策承作者的財務監理、履約保障、業務集中度管理與風險預警機制，有沒有同步建立？ 如果主管機關過去考核一家包租代管公司的重點主要是承作多少戶、媒合多少案件、行政服務是否完成，卻沒有充分掌握企業本身的資產負債、現金流、關係企業曝險，以及單一大型業者一旦倒下後的替代機制，那麼企業風險遲早可能變成公共政策風險。兆基事件最大的政策意義，並不是證明包租代管不可行，而是提醒政府：既然選擇大量利用民間企業執行公共住宅政策，就不能只負責補貼與擴張市場，卻把企業治理風險完全留給市場自行處理。 從增加供給，逐漸滑向補貼需求 把這三件事情放在一起，賴政府居住政策正在出現的方向就愈來愈清楚。最困難、最昂貴，但也最能真正增加公共住宅存量的直接興建社宅大幅縮水；政府於是更加倚賴租金補貼與包租代管，但原本準備進一步保障房客權益的租賃制度改革，又在遭遇阻力後踩下煞車；與此同時，被政府高度倚賴的包租代管體系，現在又因兆基風暴暴露出大型業者的公司治理、業務集中與監理風險。 政府不是沒有花錢，也不是沒有照顧租屋族。相反地，中央政府一年投入高達300億元在住宅政策上。