台灣逾半數房子屋齡都超過30年，為何房價卻居高不下？胡偉良道出背後關鍵，難怪房價難下跌

政府打炒房已近三年，政策一波接一波，貸款成數調降、寬限期取消、第二戶限貸、銀行不動產放款總量管制，每一拳都看似虎虎生風。但打開成績單一看：交易量確實趴下了，房價卻只是站在原地微微低頭，沒有真的倒下。 量縮價撐的悖論 2025年全台建物買賣移轉僅約26.1萬棟，較前一年減少25.5%，創下近九年新低。2026年買氣持續下探，第二季新案交易量較去年同期再減近四成。然而同期價格指數卻從158.99攀升至162.32，全國住宅價格指數雖已出現年跌，但跌幅遠小於交易量的萎縮幅度。 換句話說，政府把市場的音量關掉了，卻沒有把價格調下來。更值得警惕的是，打房不只壓住了需求，也透過銀行授信緊縮與建商信心下滑，間接掐住了未來的供給。2026年上半年，全台住宅建照核發量年減約28%，開工量年減約35%。今天少蓋的房子，三到五年後就是新屋供給的斷層。 房價的底層邏輯：成本結構決定價格底線 要理解房價為何僵固，必須回到成本結構。新成屋總成本中，土地成本約占四到六成，營建成本占三到四成半。建商在都更案的純利約12至15%，一般建案毛利已從過去的30至40%降至20至30%。 這意味著房價不是建商「想不想降」的問題，而是「有沒有本錢降」的問題。當土地成本因精華區素地稀缺而持續攀高，營建成本因人工與建材上漲而居高不下，建商若大幅讓利，面臨的是虧本出場。我必須說成本高漲「是事實」，但台灣建商長期習慣將成本完全轉嫁，缺乏提升品質、降低成本的努力，這也是建商該改善的地方。 更深層的問題在於供給端的制度性阻塞。台灣超過一半住宅屋齡逾30年，都市更新與危老重建推動卻極為緩慢，制度複雜、產權整合困難、審議曠日廢時，使得老屋改建的供給量能長期不足。與此同時，社會住宅的供給更是杯水車薪，截至2025年底，實際完工可供入住的社宅僅約4.2萬戶，遠低於弱勢族群21.6萬戶的需求，占全國住宅存量不到1%，遠低於歐盟的14%。 一個供需同時被壓抑的市場，結果不會是價格下跌，而是交易量萎縮、價格僵固。執政當局必須了解這個困局：當需求受到壓抑，供給端卻因老屋改建受阻、新屋量能下降而無法同步擴張，市場呈現的不是價格下跌，而是買賣雙方互相觀望，最終房仲在旁邊泡茶。 打房誤傷了誰？ 政策更深的代價在於產業鏈的連鎖衝擊。住宅產業鏈調查顯示，74.3%企業業務或接案量減少，64.5%實際工程或工作量下滑，55.8%企業已精簡正式員工。台灣營建產業廣義就業人口約120至140萬人，占整體就業的10%至12%，如今產能萎縮至僅剩原來的三到四成。 限貸政策在壓制投資需求的同時，也誤傷了正常的自住與換屋需求。央行雖然表示都更危老貸款未受直接限制，但當銀行整體風險胃納降低時，市場仍出現排隊、審查趨嚴與資金成本上升的現象。政策嘴巴上鼓勵都更，銀行窗口卻回答額度滿了。 供給側改革才是根本解方 回到問題的核心：房價不是問題本身，而是問題的反映。真正該解決的，是供給不足與成本高漲這兩個結構性病灶。 第一，加速都市更新與危老重建。透過大規模街區改建、簡化審議流程、提供專案授信通道，讓老舊市區的土地能有效釋出為合規住宅供給。若未來三年能將住宅使照量提升至每年15萬戶以上，房價漲幅才有收斂的可能。 第二，大規模擴充社會住宅。參照國際經驗，社宅占比需達到住宅存量的5%以上，才能對整體租金與房價產生抑製作用。政府應以多元方式擴大社宅供給，而非因空屋率高就下修興建目標。 第三，降低營建成本。推動規模化、標準化與模組化工法，並引進技術移工、改善勞動條件，從根本上壓縮營建成本在房價中的占比。 打房如果只會限制誰不能買，卻不處理房子為什麼不夠、為什麼蓋得這麼慢，就像治療高血壓只把血壓計藏起來，數字暫時看不見，病還在。房價真正的剎車，不是凍結市場，而是加速供給。唯有從供給側著手，鬆開土地、法規與資金的枷鎖，讓市場上有更多合規且可負擔的房子，價格才有真正回歸理性的那一天。 文/胡偉良 責任編輯／林俐